مشاعات ساختمان و قوانین مربوط به مشاعات در ساختمان‌ها

با رواج فرهنگ آپارتمان‌نشینی مالکیت برخی از قسمت‌های ساختمان دیگر تنها به عهده‌ی افراد یک خانه نیست. قسمت‌هایی از آپارتمان متعلق به تمام افراد آن ساختمان هستند و بنابراین حق استفاده و هزینه‌ی نگهداری از آن‌ها هم به همه‌ی اعضای ساختمان مربوط می‌شود. به قسمت‌هایی مانند حیاط و پشت بام ، راه‌پله، باغچه، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی در آپارتمان‌ها، مشاعات ساختمان گفته می‌شود.

در ادامه‌ی این مقاله، آپارتمانا انواع قوانین موجود برای مشاعات را به شما آموزش می‌دهد تا دیگر مشکلی در زمینه‌ی تقسیم کار و تقسیم هزینه‌ی مشاعات ساختمان نداشته باشید.

مشاعات ساختمان شامل چه مواردی است؟

بر اساس قانونی تحت عنوان «قانون تملک آپارتمان‌ها» هر قسمتی از ساختمان که مالکیت آن به‌نام فرد خاصی ثبت نشده باشد، از مشاعات ساختمان بوده و همه‌ی افراد ساکن در آپارتمان می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند. بر همین اساس، حیاط آپارتمان، باغچه، پشت بام، راهرو، آسانسور و … از جمله مشاعات ساختمان هستند.

همانطور که مالکیت مشاعات به تمام افراد ساکن در آپارتمان بازمی‌گردد، هزینه‌ی تعمیرات مشاعات نیز بر عهده‌ی تمام ساکنان است و مدیر ساختمان باید هزینه‌های تعمیر، تجهیز و نگهداری مشاعات ساختمان را از سرپرست واحدها دریافت کند.

شما میتوانید برای آشنایی بیشتر با قسمت های مختلف ساختمان از جمله قسمت های مشترک و قسمت های اختصاصی ساختمان مقاله ” قسمت های مختلف ساختمان ” را مطالعه نمایید

پرداخت هزینه‌ی مشاعات بر عهده‌ی مالک است یا مستاجر؟

پرداخت هزینه‌ی مشاعات ساختمان از جمله مواردی است که همیشه محل بحث مالکان و مستاجران بوده است. آپارتمانا در این مقاله به شما کمک می‌کند تا به‌عنوان مالک یا مستاجر، حقوق خود را بشناسید و طبق قانون عمل کنید.

بر اساس قانون، هزینه‌ی نظافت مشاعاتی مانند پارکینگ و راهروها بر عهده‌ی کسانی است که در داخل ساختمان زندگی و به‌صورت روزانه از راهروها و حیاط ساختمان استفاده می‌کنند. پس پرداخت هزینه‌ی نظافت بر عهده‌ی مستاجر است.

در مقابل، هزینه‌ی تعمیر یا نگهداری مشاعاتی مانند موتورخانه، آسانسور، لوله‌کشی ساختمان و سایر آسیب‌های وارده به ساختمان بر عهده‌ی مالک بنا است و مستاجر نباید این هزینه‌ها را بپردازد.

هزینه‌ی کنتورهای مصرفی مشترک مثل برق، گاز و آب بر عهده‌ی مستاجر است چراکه رقم قبض هر دوره بر اساس مصرف ساکنان آپارتمان صادر می‌شود. هزینه‌ی کنتورهای اختصاصی هر واحد را هم مستاجر باید بپردازد و اگر واحد خالی باشد، پرداخت هزینه که شامل آبونمان و هزینه‌ی نگهداری است بر عهده‌ی مالک خواهد بود.

 برای مطالعه مقاله ” کدامیک از هزینه های ساختمان بر عهده مستاجر و کدامیک بر عهده مالک می باشد؟ ” اینجا کلیک کنید.

حق استفاده از پارکینگ

در آپارتمان‌هایی با بیش از ۴ واحد، معمولاً فضای پارکینگ ساختمان بین ساکنان تقسیم می‌شود. هر مالک یا مستأجر فقط اجازه دارد یک خودرو وارد پارکینگ کند. در ساختمان‌های شلوغ، جای پارک هر خودرو با رنگ یا پلاک مشخص می‌شود. ساکنان موظف‌اند خودروهای خود را فقط در جای تعیین‌شده پارک کنند.

 برای مطالعه مقاله ” قانون پارکینگ در مجتمع‌های مسکونی و تجاری ” اینجا کلیک کنید.

حق استفاده از حیاط مشاع

اگر آپارتمان محل زندگی‌تان حیاط، باغچه یا فضای بازی کودکان دارد، باید بدانید که حیاط مشاع متعلق به همه ساکنان است. تمام واحدها، از طبقه اول تا آخر، به یک اندازه حق استفاده از آن را دارند.

اما این قانون فقط برای حیاط مشاع صدق می‌کند. اگر حیاط یا حیاط‌خلوت فقط در سند یک واحد قید شده باشد، آن فضا اختصاصی است. معمولاً این فضا برای واحدهای همکف یا پیلوت در نظر گرفته می‌شود.

در این حالت، هزینه‌های نگهداری و حق استفاده از حیاط اختصاصی فقط بر عهده همان واحد است.

هزینه‌ی تعمیر مشاعات ساختمان بر عهده‌ی همه است

هر هزینه‌ای که برای مشاعات ساختمان انجام شود، باید توسط همه‌ی ساکنان پرداخت شود. به‌عنوان مثال، ساکنین طبقات اول و دوم نمی‌توانند با ادعای استفاده نکردن از پشت بام، هزینه‌ی عایق‌کاری را نپردازند. همچنین اگر ساکنان یک واحد فاقد خودرو باشند، نمی‌توانند ادعا کنند هزینه‌ی تعمیرات درب ماشین‌رو بر عهده‌ی آن‌ها نیست.

همه ساکنان به‌طور مساوی مسئول پرداخت هزینه‌های مشاعات هستند، مگر اینکه مدیر یا هیئت‌مدیره با اهالی ساختمان توافق دیگری کرده باشند و سهم برخی را بیشتر یا کمتر در نظر بگیرند.

استفاده شخصی از مشاعات ساختمان مجاز است؟

به‌طور معمول، در آپارتمان‌های پرجمعیت، اگر واحدی بنا به نیازی اضطراری بخواهد از قسمت‌های مشترک ساختمان استفاده کند، باید پیش از استفاده با مدیر یا مدیران ساختمان هماهنگ کند و رضایت همه‌ی واحدها را کسب کند. در غیر این صورت، استفاده شخصی از مشاعات ممنوع است و فرد نمی‌تواند از آن‌ها برای استفاده‌ی شخصی استفاده کند.

مشاعاتی که تنها از یک واحد دسترسی دارند

گاهی در ساختمان‌های مختلف فضاهایی تعبیه می‌شوند که اگرچه در لیست مشاعات ساختمان طبقه‌بندی می‌شوند، اما فقط از داخل یک واحد امکان دسترسی دارند.

برای مثال، اگر حیاط‌خلوت یا باغچه‌ای در محدوده فضای خصوصی یک واحد قرار گرفته باشد، این فضا همچنان به همه ساکنان تعلق دارد. با این حال، واحدی که به آن دسترسی مستقیم دارد، می‌تواند با مسقف کردن آن از سوء‌تفاهم‌ها جلوگیری کند، به شرطی که تمام هزینه‌های آن را خودش بپردازد.

خریدوفروش مشاعات ساختمان

مشاعات قابل واگذاری: در آپارتمان‌های چندین واحده، افراد ساکن در واحدهای مختلف می‌توانند مالکیت قسمت‌هایی را که در رهن خودشان است، بفروشند. به‌طور مثال اگر مالک یا مستاجری فاقد خودرو باشد و از حق پارکینگ خود استفاده نکند، می‌تواند آن را به یکی دیگر از همسایگان که بیش از یک خودرو دارد، بفروشد. همچنین انباری ساختمان نیز که در دسته‌ی فضاهای شخصی طبقه‌بندی می‌شود، می‌تواند مورد خریدوفروش قرار بگیرد. اگر یکی از واحدها، از انباری خود استفاده نکند، می‌تواند آن را در ازای دریافت مبلغی به‌صورت ماهانه یا سالانه به ساکنان واحدهای دیگر، اجاره دهد.

مشاعات غیرقابل واگذاری: دسته‌ای دیگر از مشاعات ساختمان وجود دارند که نمی‌توان آن‌ها را اجاره داد یا فروخت. به‌طور مثال، ساکنان واحد x نمی‌توانند ادعا کنند چون از راهروهای ساختمان استفاده نمی‌کنند، حق استفاده از آن را به واحد y واگذار می‌کنند چون چنین موضوعی اصلا امکان‌پذیر نیست.

یا به‌طور مثال، ساکنان واحد 1 نمی‌توانند با ادعای استفاده نکردن از آسانسور آن را به ساکنان واحدهای طبقات بالا بفروشند، چون این کار توجیه عقلی ندارد.