هرچه روزبه‌روز آپارتمان‌نشینی بیشتر می‌شود مسئولیتی تحت عنوان مدیر ساختمان نیز رواج بیشتری پیدا می‌کند. مدیر ساختمان شخصی است که کارهای مربوط به ساختمان و مالکان یا مستاجران آپارتمان‌ها را رفع و رجوع می‌کند.
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر ساختمان اختیارها و مسئولیت‌هایی دارد که اگر خود او یا همسایگان با آن‌ها آشنا نباشند در نهایت سبب بروز مشکل بین ساکنان آپارتمان می‌شود.
به همین دلیل در این مطلب از آپارتمانا قصد داریم به این موضوع بپردازیم که حقوق مدیر ساختمان چیست و به‌عنوان شخصی که مدیریت مجتمع را برعهده دارد چه قوانینی را باید رعایت کنید. با ما همراه باشید.
مدیر ساختمان و اختیارات آن طبق قوانین
طبق ماده 14 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها شخصی که مدیریت ساختمان را بر عهده دارد باید اداره آن ملک را انجام دهد و همچنین تصمیم‌هایی را که در مجمع عمومی گرفته می‌شود نیز به اجرا برساند.
تمام کارهایی که چنین فردی انجام می‌دهد باید برای حفاظت از ساختمان در برابر هر نوع آسیب و خرابی باشد و همچنین رسیدگی به کارهای روزانه مانند تمیزی فضای داخلی، زیبایی و رسیدگی به گیاهان و مسائل مشابه را نیز در برنامه کاری خود قرار دهد.
طبق ماده 20 آیین‌نامه اجرایی مدیر باید تمام ساختمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند. سهمی که هر کدام از مالکان برای مبلغ بیمه دارند متناسب با زیربنای اختصاصی آن‌ها توسط مدیر ساختمان تعیین می‌شود. در نهایت این پول از تمام همسایگان جمع می‌شود و به حساب شرکت بیمه ریخته خواهد شد.
اگر مدیر ساختمان را بیمه نکند و آتش‌سوزی رخ دهد باید تمام هزینه‌های خسارت و آسیب به ساختمان را شخصا بر عهده بگیرد.
طبق قوانین مدیر ساختمان موظف است میزان هزینه روزانه و مخارج را به هر یک از ساکنان اعلام کند و همچنین روش پرداخت را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به اطلاع مالک برساند.
یکی از حقوق مدیر ساختمان که در قراردادها نیز عنوان می‌شود، تعیین میزان هزینه شارژ پرداختی ماهانه است که از تصمیم‌های مدیر یا هیئت مدیره به‌شمار می‌رود.
نرم‌افراز مدیریت ساختمان آپارتمانا برای مدیریت شارژ ساختمان طراحی شده است. با این اپلیکیشن پرداخت هزینه شارژ ماهانه به‌سادگی انجام می‌شود و تمام اطلاعات برای ساکنان شفاف و روشن است. همچنین تمام اطلاع‌رسانی‌های لازم در خصوص ساختمان در این برنامه در دسترس ساکنان قرار می‌گیرد.
طبق ماده 24 آیین‌نامه و همچنین قانون آپارتمان‌نشینی اگر مالک یا مستاجری در مورد سهم شارژ ماهانه معترض بود می‌تواند به مدیریت اعلام کند تا به شکایت او رسیدگی شود.
طبق حقوق مدیر ساختمان، او باید به اعتراض آن شخص رسیدگی کند. البته گاهی اعتراض منطقی نیست ولی به هر حال رسیدگی به اعتراض‌ها بخشی از وظایف مدیر ساختمان است و اگر رسیدگی نکند آن شخص می‌تواند به مراجع ذی‌صلاح مراجعه کند.
اگر فردی نماینده یکی از مالکان باشد باید قبل از شروع جلسه مجمع عمومی مالکان، وکالت‌نامه معتبر را به مدیر ساختمان نشان دهد و او باید از درستی اعتبار وکالت‌نامه مطمئن شود.
هر تصمیمی که مجمع عمومی می‌گیرد باید حتماً در صورت جلسه ساختمان عنوان شود و براساس قوانین صورت جلسه می‌باید نگهداری شود. علاوه بر این تصمیم‌هایی که در مجمع گرفته می‌شوند باید حتماً ظرف ده روز بعد به اطلاع افراد غایب در جلسه رسانده شوند.
از دیگر وظایف مدیر ساختمان می‌توان به این موضوع اشاره کرد که باید برای شخصی که شارژ ماهیانه پرداخت نمی‌کند اظهارنامه‌ای ارسال کند.
این کار باید کاملا قانونی باشد و فرم مخصوص اظهارنامه پر شود و شخصا توسط مامور دادگاه به شخص ابلاغ شود، وگرنه قانونی نیست.
بعد از رسیدن اظهارنامه به شخص مالک، او ده روز وقت دارد تا سهم بدهی خود را پرداخت کند. اگر باز هم از پرداخت شارژ امتناع ورزد، مدیر ساختمان می‌تواند شوفاژ، برق و گاز آن واحد را قطع کند تا دیگر بدهکار مجبور به پرداخت بدهی خود شود.
دقت داشته باشید بر اساس حقوق مدیر ساختمان، او اجازه ندارد قبل از فرستادن اظهارنامه این کار را انجام دهد، زیرا در این صورت مالک می‌تواند از مدیر شکایت کند. طبق قرارداد مدیر ساختمان تأییدیه مدیر برای گواهی تسویه حساب از الزامات محسوب می‌شود.
اگر در مجمع عمومی تصمیم بر این شود که بازسازی ساختمان صورت گیرد، طبق قوانین باید مدیر بر روند انجام کار نظارت داشته باشد و در اطلاع جزئیات کافی و لازم مراحل انجام کار قرار گیرد.
در این میان شاید تعدادی از مالکان برای انجام بازسازی راضی نباشند که در این شرایط مدیر ساختمان باید از وزارت مسکن و شهرسازی بخواهد سه نفر کارشناس رسمی دادگستری بفرستند تا در مورد نیاز ساختمان به بازسازی رأی قطعی داده شود.
از آنجایی که برای بازسازی، ملک باید تخلیه شود، شاید مالکان مخالف واحد را تخلیه نکنند. در این شرایط مدیر طبق حقوق مدیر ساختمان می‌تواند دستور تخلیه را از طرف دادگاه دریافت کند. البته این‌طور گفته می‌شود که سایر مالکان باید از قبل محیطی مناسب برای اقامت فرد یا افراد ذکر شده تأمین کنند.
مدیر ساختمان و تخلفات او طبق قوانین
طبق ماده 19 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک ساختمان، هیچ مدیری نباید بعد از این‌که از طرف مجمع انتخاب شد وظایف خود را به شخص دیگری محول کند. زیرا مجمع بر اساس توانایی‌هایی آن فرد، او را به این سمت برگزیده است. مدیر ساختمان نمی‌تواند بهانه‌ای برای این مورد بیاورد و مسئولیت خود را انجام ندهد، چون این کار خلاف قانون است.
طبق قوانین برای انجام بعضی از اختیارها و وظایف توسط شخصی که مدیر انتخاب می‌کند باید حتماً آن شخص مورد تأیید اعضای مجمع باشد و مدیر اجازه ندارد شخصی خارج از ساختمان را برای انجام کارها انتخاب کند.
شارژی که ساکنان هر ماه پرداخت می‌کنند باید صرفاً برای حفظ و نگهداری از ساختمان خرج شود و برای خرج‌ومخارج اولویت‌بندی صورت گیرد. مدیر اجازه ندارد هیچ مبلغی را صرف مسائل نامربوط به ساختمان کند.
از طرفی مدیر نباید بدون مشورت و اجازه مجمع عمومی شارژ ماهیانه را بالا ببرد. برای انجام تغییرات در ساختمان نیز مدیر باید حتماً اجازه مجمع عمومی را در اختیار داشته باشد.
در حقوق مدیر ساختمان دخالت او در مشاعات ساختمان تعریف نشده است و در واقع در محدوده اختیارات وی قرار نمی‌گیرد و به تأییدیه تمام ساکنان احتیاج است.
به‌عنوان مثال فضایی مثل پشت‌بام جزو مشاعات ساختمان است و حال اگر مدیر قصد دارد در آن‌جا گل و گیاه بکارد یا هر کار دیگری انجام دهد، باید حتماً در مجمع عمومی تأیید شود.
اما در خصوص تعمیرات الزامی آسانسور، پکیج و نصب دوربین که در دسته اختیارهای اداره آپارتمان قرار می‌گیرد مدیر می‌تواند به‌عنوان نماینده ساکنان مکان تصمیم بگیرد.
همچنین مدیر باید برای رسیدگی به اعتراض‌های مالکان وقت بگذارد و اگر رسیدگی را انجام ندهد، مالک نیز می‌تواند به مراجع ذی‌صلاح مراجعه کرده و از طریق قانون موضوع را پیگیری کند.
پرداخت حقوق به مدیر ساختمان
مدیر ساختمان که از بین خود ساکنان یا فردی از خارج ساختمان است، باید از طرف هیئت‌مدیره انتخاب شود و در واقع او برای مدت محدودی این مسئولیت را برعهده دارد. حقوق مدیر ساختمان مانند هر شغل دیگری تعریف‌شده است.
اگر مدیری که انتخاب می‌شود از ساکنان نباشد باید طبق قرارداد وزارت کار حقوق بگیرد. اگر از ساکنان انتخاب شود و قراردادی برای کار خود نیز داشته باشد تمام حق و مزایای مربوط به آن شغل را می‌تواند دریافت کند.
حال اگر مدیر ساختمان از ساکنان باشد، اما هیچ صورت جلسه ای تحت عنوان حقوق تنظیم نشود، مدیر اجازه ندارد مبلغی را تحت هیچ شرایطی برداشت کند. اما برای آپارتمان‌هایی با واحد کم شرایط به این شکل است که مدیر ساختمان در ازای انجام کار می‌تواند حق شارژ ماهانه را پرداخت نکند.
سخن نهایی
مدیریت ساختمان همان‌طور که در سطور بالا متوجه شدید، کاری سخت و پر از مسئولیت است. تعداد قابل توجهی از حقوق مدیر ساختمان را در بالا ذکر کردیم اما بدون شک یکی از مهم‌ترین آن‌ها مدیریت شارژ ماهیانه و نظارت بر افرادی است که آن را پرداخت می‌کنند.
نرم‌افزار آپارتمانا به شما اجازه می‌دهد به‌سادگی این کار را انجام دهید و تمام پرداخت‌ها شفاف و قابل پیگیری است و مدیریت کارهایی مانند اطلاع‌رسانی را می‌تواند به‌راحتی انجام دهد.
