معرفی قانون تملک آپارتمان ها
اصلی‌ترین قانون کشور جهت رعایت نظم در مجتمع‌های آپارتمانی و همچنین اداره و مدیریت ساختمان، « قوانین تملک آپارتمان ها همراه با اصلاحات بعدی و آیین‌نامه اجرایی آن» است. این قانون برای اولین بار در سال 1343 تصویب شد و سپس در سال 1376 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت.
بخش‌های مختلف ساختمان
در بخش اول از قانون تملک آپارتمان ها، به شرح قسمتهای مختلف ساختمان از جمله قسمتهای اختصاصی و مشترک پرداخته شد. حال، در این بخش قصد داریم به جنبه اداره امور ساختمان در این قانون بپردازیم که به مواردی همچون مجمع عمومی ساختمان، وظایف مدیر ساختمان، و همچنین تعمیرات و هزینه‌های مشترک اشاره دارد.
بخش اول: قسمتهای اختصاصی و مشترک ساختمان
ماده ۱
مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
مالکیت قسمتهای اختصاصی
مالکیت قسمتهای مشترک
ماده ۲
قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنان تعلق می‌گیرد، به‌طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده باشد، از قسمتهای مشترک محسوب می‌شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده ۳
حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد، انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده ۴
حقوق و تعهدات و همچنین حصه هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به‌جز آنچه که به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این که قرارداد مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشد.
ماده ۵
شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف می‌شود به نسبت حصه خودشان به ترتیب مذکور در ماده فوق شرکت نمایند.
ماده ۶
چنانچه یک یا چند نفر از شرکاء به سهم خود از خرج‌های لازم برای حفظ و اداره و تعمیر قسمتی که در آن حق مشترک دارند و پرداخت هزینه‌های مستمر آن قسمت اقدام نکنند، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری نمایند و در صورتی که در اثر این اقدام، مالک یا استفاده کننده اختصاصی و یا دیگری دچار ضرر و زیان شود، مسئول جبران خسارت آن خواهد بود.
بخش دوم: اداره امور ساختمان‌ها
فصل اول: مجمع عمومی مالکان
ماده ۵
در صورتی که تعداد مالکان از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکان تشکیل می‌شود.
ماده ۶
زمان تشکیل مجمع عمومی مالکان، اعم از عادی یا فوق‌العاده، در مواردی که توافقنامه‌ای بین مالکان تنظیم نشده است، به موجب اکثریت مطلق آرای مالکان خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند. در صورت عدم حصول اکثریت، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکان تعیین خواهد شد.
ماده ۷
در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین می‌شود و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکان یا اشخاصی خارج از ساختمان انتخاب می‌شوند. مجمع عمومی مالکان باید لااقل هر سال یک‌بار تشکیل شود.
ماده ۸
برای رسمی شدن مجمع، حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است. در صورت عدم حصول اکثریت، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
ماده ۹
کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باشد، باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه دهد.
ماده ۱۰
هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند.
ماده ۱۱
مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر است:
تعیین رئیس مجمع عمومی
انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها
اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان
تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه
اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا
تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان
ماده ۱۲
کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته و توسط مدیر یا مدیران نگهداری شود. تصمیمات مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳
تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکاء الزام‌آور است.
فصل دوم: اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران
ماده ۱۴
مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند.
ماده ۱۵
تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت آنها دو سال است. مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع است.
ماده ۱۶
در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد. در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق‌العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.
ماده ۱۷
تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است.
ماده ۱۸
مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌کند. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه می‌شود.
ماده ۱۹
مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمی‌توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب کنند.
ماده ۲۰
مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون توسط مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱
مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه، به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام کنند.
ماده ۲۲
در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ده آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام کنند.
فصل سوم: هزینه‌های مشترک
ماده ۲۳
شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت کنند.
در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد، از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره به‌طور مساوی بین مالکان یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود. تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران است.
ماده ۲۴
هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند به مدیر مراجعه کرده و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید. در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه کند.
ماده ۲۵
در صورتی که بین دو یا چند نفر از شرکاء اختلافی در تفسیر یا اجرای مقررات این آیین‌نامه یا سایر مقررات مربوط به قسمتهای مشترک ساختمان ایجاد شود و نتوانند به طریق دوستانه حل و فصل کنند، هر یک از طرفین می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه و تقاضای رفع اختلاف را بنماید.
فصل چهارم قوانین تملک آپارتمان ها: حفظ و نگاهداري تعمير بنا
ماده ۲۶
در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه‌هزينه‌هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري وعمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد،فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به‌اين هزينه‌ها تعيين تكليف خواهند نمود.
ماده ۲۷
مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب‌مي‌كند به‌منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري، وجوهي به‌عنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.
