وظایف مدیر ساختمان - اپارنمانا

وظایف مدیر ساختمان چیست؟

همگی ما کم و بیش از وظایف مدیر ساختمان آگاهی داریم، البته اکثرا موارد عمومی این وظایف و مسئولیت ها را می شناسیم مانند جمع آوری شارژ و پیگیری امور تاسیساتی و ساختمانی و… . اما از جزئیات اختیارات قانونی مدیر ساختمان آگاهی لازم را نداریم و شاید هم به همین دلیل است که در برخی موارد در رفع مشکلات ساختمان دچار سر در گمی هستیم. در این خصوص قانون تملک آپارتمانها و‌ آئین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۴۳ و اصلاحیه بعدی آن، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده است .

مهمترین وظایف و اختیارات مدیر ساختمان از این قرار است:

۱ – حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین
حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی وظایف مدیر یا هیات مدیره است، به عبارتی تمام اقدامات مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن است. مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین می باشند.

 

و چنانچه تصمیم مجمع عمومی در مورد یا مواردی خلاف قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن یا خلاف سایر قوانین موضوعه کشوری باشد مدیر یا هیات مدیره تکلیفی به تبعیت از آن ندارد.

۲ – عدم تفویض مدیریت به اشخاص غیر
ماده ۱۹ آئین نامه یاد شده تصریح می‌کند که مدیر ساختمان (یا مدیران ) امین شرکاء بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند بنابراین هیچ مدیری نمی تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی ماموریت محوله خود را به دیگری انتقال دهد.

۳ – بیمه کردن تمام بنا در مقابل آتش سوزی (بسیار مهم)

بیمه ی آتش سوزی

اصلی‌ترین وظایف مدیر یا هیئت مدیره بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی است.مدیر یا هیئت مدیره باید به تناسب زیربنا سهم هر واحد از بیمه آتش‌‍سوزی را حساب کرده و کل ساختمان را بیمه کند. اگر حادثه رخ دهد و ساختمان بیمه نشده باشد جبران خسارت مالکین بر عهده مدیر یا هیئت مدیره خواهد بود.

 

۴ – نحوه تعیین سهم هزینه های مشترک هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان
طبق ماده ۴ قانون و ماده ۲۳ آئین نامه، درصورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از واحدها از هزینه های مشترک،با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان «به عبارتی به نسبت به متراژ» می باشد .

همچنین سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره بطور مساوی بین واحدها تقسیم می گردد. بنابر این با توجه به مراتب فوق محاسبه دقیق سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان، با مدیر ساختمان است.
لازم به ذکر است که برای جلوگیری از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان، ‌هر شخصی اعم از مالک یا مستاجر یا استفاده کننده، در قبال پرداخت هزینه های مشترک ساختمان مسئول می باشند.

۵ – رسیدگی به اعتراض هر یک از شرکاء
به موجب ماده ۲۴ آئین نامه اجرائی، هر یک از شرکاء که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر یا مدیران مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید . بنابراین یکی از وظایف مدیر ساختمان رسیدگی به اعتراض مالک یا مالکان می باشد، البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او بهر حال وظیفه مدیر ساختمان بوده و درصورت عدم رسیدگی مدیر به اعتراض شرکاء، آنان می توانند به مراجع قضایی مراجعه نمایند.

۶ – رویت و بررسی وکالتنامه نماینده مالکین

به موجب ماده ۹ آئین نامه، کسی که به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکین، وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید. لذا مدیر ساختمان موظف است  وکالتنامه را رویت نموده و از  صحت اعتبار وکالتنامه مطمئن شود .

۷ – نگهداری صورت جلسات مجامع عمومی ساختمان

به موجب ماده ۱۲ آئین نامه، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته شده و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری گردد. بنابراین تمامی صورت جلسات مجامع عمومی باید حفظ و در مواقع لزوم به مبادی ذیربط ارائه و استناد شود.

۸ – اطلاع رسانی تصمیمات گرفته شده مجامع عمومی به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی
پس از ارسال دعوتنامه به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی، ممکن است همه آنان نتوانند و یا نخواهند در جلسه مجمع (اعم از عادی و فوق العاده) حاضر شوند .در این صورت چنانچه جلسه با حضور اکثریت مالکین برگزار شود ، تصمیمات آنها برای همه از جمله مالکان غائب نیز  الزام آور خواهد بود و  تصمیمات گرفته شده باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران ساختمان به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع داده شود.

۹ – ارسال اظهار نامه به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار
درصورت امتناع مالک یا ساکن ساختمان از پرداخت سهم شارژ خود ، مدیر میتواند به  وسیله اظهار نامه و با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن ، مبلغ بدهکاری را مطالبه کند، بنابراین قانوناً اظهارنامه وسیله ای است رسمی برای مطالبه حق اهالی ساختمان و مدیر ساختمان نمی تواند برای مطالبه سهم هزینه های مشترک  شفاهاً یا به وسیله نامه معمولی و یا نصب آگهی روی تابلو اعلانات، اقدام نماید زیرا چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک در مراجع قضائی و ثبتی عملاًٌ ممکن نمی باشد . مدیر یا مدیران ملکف هستند بدهی مالک یا ساکن را به وسیله اظهار نامه رسماً مطالبه نماید. اظهار نامه بر روی فرمهای مخصوصی که از دادگاه تهیه می شود و بوسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و ذیل آن امضاء می شود .سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مامور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می شود.

۱۰ – خودداری از دادن خدمات مشترک به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار
به موجب ماده ۱۰  قانون تملک آپارتمان ها به مدیر ساختمان این اختیار داده شده تا پس از ارسال اظهار نامه به مالکین یا ساکنین بدهکار از دادن خدمات مشترک به آنها خودداری نماید .هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد، ‌ مدیر یا مدیران می توانند به تشخیص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم(نه آب سرد) برق، گاز و غیره به او خودداری کنند تا بدین وسیله بدهکار مجبور به پرداخت بدهی خود شود. بدیهی است مدیر یا مدیران نمی توانند و نباید پیش از ابلاغ اظهار نامه، مالک یا استفاده کننده بدهکار را، از خدمات مشترک محروم کنند.

 

۱۱ – طرح دعوی در مراجع قضائی جهت وصول مطالبات ساختمان

سیستم قضایی

۱۲ – دادن گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک ساختمان
برابر ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمانها، دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تائید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد، از مالک یا قائم مقام او مطالبه نماید با توجه به ماده فوق، تائید تسویه حساب هزینه های مشترک و دادن گواهی مربوطه به مالکی که قصد انتقال آپارتمان خود به غیر، را دارد، از وظایف مدیر یا مدیران است که مالک انتقال دهنده ناچار است برای تنظیم سند انتقال خود، به دفتر خانه مربوطه ارائه نماید.

۱۳ – درخواست کارشناسان ماده ۱۳ از وزارت مسکن و شهرسازی 
ممکن است تعدادی از اعضای ساختمان معتقد باشند که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و به خاطر فرسودگی احتمال خطر یا ضرر مالی و جانی وجود دارد و از همین رو درخواست تجدید بنا داشته باشند.

اما در عوض تعدادی از ساکنین ممکن است با این درخواست مخالف باشند.در این جا مدیر ساختمان وظیفه دارد از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کند تا سه نفر کارشناس رسمی دادگستری برایشان ارسال کند تا در این مورد قضاوت کنند. نظر کارشناسان فصل‌الخطاب خواهد بود.

۱۴ – اقدام به بازسازی تمام مجموعه ساختمان پس از تصویب مجمع عمومی

چنانچه مجمع عمومی مالکان با اکثریت آراء تصویب نماید که مجموعه ساختمان بازسازی شود، اجرای این مصوبه براساس تبصره ۱ ماده ۱۳ قانون به عهده مدیر یا مدیران است .مدیر ساختمان به نمایندگی از طرف مالکین ساختمان موظف به  پیگیری اقدامات مورد نیاز در این خصوص می باشد.

۱۵ – درخواست تخلیه واحدهای خود داری کننده از همکاری در امر بازسازی ساختمان

تخلیه واحد

تبصره ۲ ماده ۱۳ تصریح دارد چنانچه مالكی از همكاري خودداري كند و اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند،  مدير يا مديران مجموعه،می توانند از دستگاه قضایی جهت تخلیه واحد مذکور اقدام نمایند

لذا يكي ديگر از وظايف مدير يا مديران درخواست تخليه واحدي است كه مالك آن از همكاري جهت تجديد بناي ساختمان يا الزام به تخليه واحد خود، امتناع مي ورزند.

البته باید پیش از آن سایر مالکان برای فرد مذکور مسکن مناسب را تامین کرده باشند.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *