وظایف مدیر ساختمان چیست ؟ + اختیارات مدیر ساختمان

اصلی‌ترین وظایف مدیر یا هیئت مدیره بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی است.مدیر یا هیئت مدیره باید به تناسب زیربنا سهم هر واحد از بیمه آتش‌‍سوزی را حساب کرده و کل ساختمان را بیمه کند. اگر حادثه رخ دهد و ساختمان بیمه نشده باشد جبران خسارت مالکین بر عهده مدیر یا هیئت مدیره خواهد بود.

۴ – نحوه تعیین سهم هزینه های مشترک هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان

طبق ماده ۴ قانون و ماده ۲۳ آئین نامه، درصورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از واحدها از هزینه های مشترک،با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان «به عبارتی به نسبت به متراژ» می باشد .

همچنین سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره بطور مساوی بین واحدها تقسیم می گردد. بنابر این با توجه به مراتب فوق محاسبه دقیق سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان، با مدیر ساختمان است.
لازم به ذکر است که برای جلوگیری از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان، ‌هر شخصی اعم از مالک یا مستاجر یا استفاده کننده، در قبال پرداخت هزینه های مشترک ساختمان مسئول می باشند.

۵ – رسیدگی به اعتراض هر یک از شرکاء

به موجب ماده ۲۴ آئین نامه اجرائی، هر یک از شرکاء که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر یا مدیران مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید . بنابراین یکی از وظایف مدیر ساختمان رسیدگی به اعتراض مالک یا مالکان می باشد، البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او بهر حال وظیفه مدیر ساختمان بوده و درصورت عدم رسیدگی مدیر به اعتراض شرکاء، آنان می توانند به مراجع قضایی مراجعه نمایند.

۶ – رویت و بررسی وکالتنامه نماینده مالکین

به موجب ماده ۹ آئین نامه، کسی که به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکین، وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید. لذا مدیر ساختمان موظف است  وکالتنامه را رویت نموده و از  صحت اعتبار وکالتنامه مطمئن شود .

۷ – نگهداری صورت جلسات مجامع عمومی ساختمان

به موجب ماده ۱۲ آئین نامه، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته شده و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری گردد. بنابراین تمامی صورت جلسات مجامع عمومی باید حفظ و در مواقع لزوم به مبادی ذیربط ارائه و استناد شود.

۸ – اطلاع رسانی تصمیمات گرفته شده مجامع عمومی به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی

پس از ارسال دعوتنامه به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی، ممکن است همه آنان نتوانند و یا نخواهند در جلسه مجمع (اعم از عادی و فوق العاده) حاضر شوند .در این صورت چنانچه جلسه با حضور اکثریت مالکین برگزار شود ، تصمیمات آنها برای همه از جمله مالکان غائب نیز  الزام آور خواهد بود و  تصمیمات گرفته شده باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران ساختمان به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع داده شود.

۹ – وظایف مدیر ساختمان در قبال شارژ ساختمان

 درصورت امتناع مالک یا ساکن ساختمان از پرداخت سهم شارژ خود ، مدیر میتواند به  وسیله اظهار نامه و با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن ، مبلغ بدهکاری را مطالبه کند، بنابراین قانوناً اظهارنامه وسیله ای است رسمی برای مطالبه حق اهالی ساختمان و مدیر ساختمان نمی تواند برای مطالبه سهم هزینه های مشترک  شفاهاً یا به وسیله نامه معمولی و یا نصب آگهی روی تابلو اعلانات، اقدام نماید زیرا چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک در مراجع قضائی و ثبتی عملاًٌ ممکن نمی باشد . مدیر یا مدیران ملکف هستند بدهی مالک یا ساکن را به وسیله اظهار نامه رسماً مطالبه نماید. اظهار نامه بر روی فرمهای مخصوصی که از دادگاه تهیه می شود و بوسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و ذیل آن امضاء می شود .سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مامور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می شود.

۱۰ – خودداری از دادن خدمات مشترک به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار

به موجب ماده ۱۰  قانون تملک آپارتمان ها به مدیر ساختمان این اختیار داده شده تا پس از ارسال اظهار نامه به مالکین یا ساکنین بدهکار از دادن خدمات مشترک به آنها خودداری نماید .هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد، ‌ مدیر یا مدیران می توانند به تشخیص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم(نه آب سرد) برق، گاز و غیره به او خودداری کنند تا بدین وسیله بدهکار مجبور به پرداخت بدهی خود شود. بدیهی است مدیر یا مدیران نمی توانند و نباید پیش از ابلاغ اظهار نامه، مالک یا استفاده کننده بدهکار را، از خدمات مشترک محروم کنند.

11 – طرح دعوی در مراجع قضائی جهت وصول مطالبات ساختمان