یکی از قوانین اصلی کشور جهت رعايت نظم در مجتمع‌هاي آپارتماني و همچنین اداره و مدیریت ساختمان، قوانین تملک آپارتمان ها می باشد. این قانون برای اولین بار در سال 1343 تصویب گردید و سپس در سال 1376 هم مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفته است.
قوانین تملک آپارتمان ها به بخشها و وظایف گوناگونی در حیطه ی ساختمان و مدیریت آن پرداخته است . از جمله :شرح قسمت های اختصاصی و مشترک ساختمان، حقوق و تعهدات مالک، مجمع عمومی و اداره امور ساختمان، وظایف مدیر ساختمان، حق شارژ ساختمان ، سرایداری (سرایدار کیست و چه وظایفی دارد ؟) و نظم عمومی ساختمان.ما در وبلاگ آپارتمانا هر یک ازین بخش ها را منسجم نموده و با تفکیک آنها سعی میکنیم تا حد ممکن از پیچیدگی نگارشی و ساختاری آن بکاهیم. لطفا تا انتها با وبسایت نرم افزار مدیریت ساختمان آپارتمانا همراه باشید.
ماده 1 – مالکیت در آپارتمان های مختلف شامل دو قسمت است . مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.
قسمتهای اختصاصی
ماده 1 ـ قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفا برای استفاده انحصاری مالک یا قائم مقام او (مستاجر وی ) تخصیص یافته باشد.
ماده 2 ـ برای مالکیت قسمتهای اختصاصی باید بطور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
نکته : در يك مجموعه ساختماني فقط قسمتهاي اختصاصي داراي سند مالكيت رسمي مجزا از هم هستند و براي قسمتهاي اشتراكي به هيچ وجه سند رسمي جداگانه صادر نمي شود . حدود و مشخصات و نام قسمت هاي اشتراكي در صورت مجلس تفكيكي كه توسط نماينده اداره ثبت تنظيم مي شود ، تعيين مي گردد
تعریف قسمتهای مشترک ساختمان ؛ طبق قوانین تملک آپارتمان ها
ماده 3 ـ قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده مالکین می‌باشد قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قایل شد.
تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.
قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است( قسمتهای مشترک به تمامی مالکین تعلق دارد)، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید.
ماده 4 ـ قسمتهای مشترک که در ماده 2 قانون تملک آپارتمانها در بالا عنوان شد ، عبارت است از:
الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برِ، کنتورها،تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب،لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برِ، تلفن، حرارت مرکزی،تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاههای زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره.
پ ـ اسکلت ساختمان.
تبصره ـ جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی ، جزء بخش های مشترک بین آن هاست. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت- درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.
ث -تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن ، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.
حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يک از مالكان قسمتهاي اختصاصي از مخارج قسمتهاي مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زير بنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش بيني كرده باشند. پرداخت هزينه هاي مشترک اعم از اينكه ملک مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است.
تبصره 1- مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون ، ميزان سهم هر يک از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين مي كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان مي باشند هزينه هاي مشترک بر اساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي ساختمان مي رسد، حسب زير بناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه اي باشد كه تنها از يک يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده كننده يا استفاده كنندگان است. (اصلاحي و الحاقي بموجب قانون اصلاح قوانین تملک آپارتمانها مصوب 1376)
ج ـ بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم مالکین و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح ـ نمای خارجی ساختمان.
خ ـ محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يک از مالكان قسمتهاي اختصاصي از مخارج قسمتهاي مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان .
همچنین هزينه هايي وجود دارند كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زير بنا ، یا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم آن هزینه پيش بيني می کنند.
پرداخت هزينه هاي مشترک اعم از اينكه واحد آپارتمان خالی باشد یا نباشد ، الزامي است.
تبصره 1- مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون ، ميزان سهم هر يک از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين مي كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان مي باشند هزينه هاي مشترک بر اساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي ساختمان مي رسد، حسب زير بناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه اي باشد كه تنها از يک يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده كننده يا استفاده كنندگان است. (اصلاحي و الحاقي بموجب قانون اصلاح قوانین تملک آپارتمانها مصوب 1376)
