یکی از مواردی که میتواند در ساختمان ها مشکل ساز شود، بحث مدیریت یا رسیدگی به امور ساختمان و مجتمع مسکونی می باشد.
ساختمان یا مجتمع مسکونی شرایط خاصی دارد که باید به آن رسیدگی شود. در کل وجود شخصی به عنوان مدیر ساختمان بسیار ضروری است. برای انتخاب این شخص و دادن مسئولیت مدیریت ساختمان به او، قرارداد مدیر ساختمان یا نمونه قرارداد مدیریت مجتمع مسکونی میتواند گزینه مناسبی باشد.
مدیر ساختمان به چه کسی گفته میشود؟
در قرارداد مدیریت آپارتمان یا مجتمع مسکونی، مدیر ساختمان یکی از طرفین قرارداد می باشد. مدیر ساختمان شخصی است که می‌پذیرد مدیریت و رسیدگی به امور ساختمان را به عهده بگیرد. با رشد شهرنشینی شاهد بسیاری از آپارتمان‌ها، ساختمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی و تجاری هستیم که دارای مالکان متعدد است. به این شکل که هر واحد یک مالک دارد. وجود این تعداد مالک و حق تصرف و کاربری ملک که مختص به مالکان است، میتواند موجب هرج و مرج شود.
اما براین اساس، قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمان‌ها تصویب شده است. قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید در آپارتمان‌ها و مجتمع‌هایی که تعدادی مالک وجود دارد، نیاز به رعایت قوانین است. از طرف دیگر، شخصی باید روی اجرای درست قوانین، نظارت داشته باشد.
قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید باید با رای همه اعضا و مالکان مجتمع، نماینده‌ای تعیین شود. این نماینده همان مدیر ساختمان خواهد بود. نکته مهم در این زمینه این است که اگر مالک‌های ساختمان بیشتر از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی تحت عنوان مجمع عمومی برای اداره ساختمان انتخاب شود. مدیر ساختمان شخصی است که به اداره ساختمان می‌پردازد.
مدیر ساختمان دریافت و پرداخت هزینه‌ها را رسیدگی می‌کند. کارهای لازم برای بیمه آتش سوزی ساختمان را انجام می‌دهد. سهم هر مالک از هزینه‌ها توسط مدیر ساختمان محاسبه میشود.
بحث انتخاب مدیر در قرارداد مدیر ساختمان
انتخاب مدیر ساختمان،در 2 حالت امکان پذیر است. در حالت اول، مالکان میتوانند با گفت و گو توافق کنند که چه کسی به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شود و با او قرارداد مدیر ساختمان مسکونی امضا کنند. اگر با گفت و گو به توافق نرسیدند، انتخاب مدیر ساختمان براساس رای گیری مشخص خواهد شد. رای گیری میان مالکان انجام میشود. فردی که دارای نصف بیشتر رای مالکان باشد، به عنوان مدیر ساختمان انتخاب میشود و در متن قرارداد مدیریت ساختمان مسکونی اطلاعات و مشخصات او نوشته میشود.
برای انتخاب و رای گیری مدیر ساختمان، لازم است که تمامی اهالی مجتمع مسکونی و آپارتمان‌ها در زمان رای گیری برای مدیر ساختمان حضور داشته باشند. اگر شرایطی باعث شود که همه مالکان حضور نداشته باشند، در نهایت باید حداقل 3 مالک، مدیر را انتخاب کنند. مالکان یا به عبارت بهتر مجمع عمومی مالکین، حداقل سالی یک بار دور هم جمع می‌شوند و در همان جلسه، مدیر یا مدیران را انتخاب می‌کنند. مدیر ساختمان میتواند از مالکان آپارتمان یا مجتمع مسکونی باشد یا میتواند شخصی خارج از ساختمان باشد.
چرا هر مجتمع مسکونی یا اداری به مدیر نیاز دارد؟
دلایل بسیاری برای وجود یک مدیر در هر ساختمانی است که از بین آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
الف: رسیدگی به امور ساختمان:
اصلی‌ترین دلیل برای تعیین مدیر در هر ساختمانی، رسیدگی به امور ساختمان است. اعضای یک ساختمان هرچقدر هم با یکدیگر توافق داشته باشند، نیاز به مدیری دارند که کارهای مربوط به مجتمع مسکونی را انجام دهد. کارهایی مانند پرداخت هزینه‌های آب، برق، و گاز مشترک، سرویس آسانسور، نظافت ساختمان، رفع مشکلات ساختمان و موارد دیگری که همواره باید شخصی برای رسیدگی به آنها باشد.
ب: گریز از هرج‌ومرج:
مجتمع‌های مسکونی و اداری دارای مالکان متعددی هستند. مسائل مختلفی ممکن است در یک مجتمع پیش بیاید که برای حل آن نیاز به تصمیم‌گیری است. تصمیم‌گیری از طرف مالکان مختلف، در صورت نبودن یک مدیر و مسئول برای ساختمان میتواند به هرج‌ومرج منجر شود. بدین ترتیب وجود مدیر در یک مجتمع مسکونی نقطه پایانی بر اختلاف عقیده‌ها و سلیقه‌ها است.
ج: اجرای قانون:
اجرای قانون آپارتمان‌نشینی نیز بر اساس نمونه قرارداد مدیریت ساختمان بر عهده مدیر هر سازه است. در هر مجتمع آپارتمانی باید شخصی باشد که در زمان لازم به ساکنان تذکر دهد، آنها را آگاه کند و حتی در صورت نیاز از افراد شکایت کند. همه این وظایف را مدیر ساختمان به‌عهده دارد.
امتیازات و دستمزد مدیر ساختمان
انتخاب مدیر ساختمان 2 حالت دارد.
حالت اول: اگر مدیر ساختمان از مالکان باشد، ممکن است برای خودش امتیازاتی مانند معافیت از پرداخت بعضی از هزینه ها داشته باشد.
حالت دوم: مالکان میتوانند مدیر ساختمان را انتخاب کنند. یعنی او را استخدام کنند. با این شرایط آنها بایستی برای آن فرد حقوق تعیین کرده و همچنین منبع کسب درآمد برای حقوق آن فرد نیز در قرارداد مدیریت تعیین و یادداشت کنند.
وظایف مدیر ساختمان
تمام وظایف و کارهایی که مدیر ساختمان بادی در زمان مدیریت خود، انجام دهد در قرارداد مدیریت ذکر میشود. مدیر ساختمان نیز موظف به انجام تمام مفاد قرارداد میباشد. در صورتی که نتواند به قرارداد خود عمل کند، هیئت مدیره میتوانند برای برکناری او و انتخاب مدیر جدید تصمیم گیری کنند.
تعهدات مدیر ساختمان:
الف: رسیدگی به امور مختلف ساختمان و رفع آنها:
در قرارداد مدیریت وظایف مختلفی بر دوش مدیر گذاشته میشود که اصلی‌ترین آن رسیدگی به امور مختلف ساختمان است. این امور موارد مختلفی را در بر می‌گیرد. تعمیر و بازسازی مشاعات ساختمانی، پرداخت هزینه‌های ساختمان و موارد دیگری جزو این امور قرار می‌گیرند.
ب: رفع عیب‌ها و اشکال‌هایی که میتوانند خطراتی برای ساکنان سازه به همراه داشته باشند:
گاهی شکستن یک پله، نبود نرده یا موارد دیگر میتواند خطر جانی یا مالی برای ساکنان ساختمان به دنبال داشته باشد. رفع چنین مشکلاتی نیز از نمونه وظایف مدیران ساختمان است.
ج: بیمه کردن ساختمان:
بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی هم در قرارداد مدیریت ذکر شده است. بدین ترتیب این وظیفه هم به‌عهده مدیر ساختمان است. مدیر باید نسبت به متراژ هر ساختمان نسبت به تعیین حق بیمه، دریافت آن از ساکنان و بیمه کردن ساختمان اقدام کند.
د: نگهداری مصوبات جلسه ساختمان و اجرای آنها:
همواره در هر ساختمان جلسه‌های مختلفی تشکیل میشود که ممکن است صورت‌جلسه‌ای در آن نوشته شود. از وظایف مدیر که در نمونه قرارداد مدیریت ساختمان هم آمده است، نگهداری صورت‌جلسات مجتمع است.
ه: ارائه رسید به ساکنان ساختمان پس از پرداخت شارژ ماهانه:
در برابر هر پرداختی باید رسیدی ارائه شود. این موضوع در دریافت شارژ ساختمان هم در نظر گرفته شده است. بدین ترتیب مدیر ساختمان در برابر گرفتن هر هزینه‌ای از ساکنان سازه، باید به آنان رسید ارائه کند.
نکته:
با بهره‌گیری از نرم‌افزار آپارتمانا دریافت شارژ ساختمان بسیار آسان میشود.
ی: قطع خدمات برای ساکنان بدهکار:
ممکن است در هر ساختمانی عده‌ای شارژ را پرداخت نکنند. برخی نیز هزینه‌هایی که به‌صورت یکباره برای ساختمان پیش می‌آید را پرداخت نمی‌کنند. بر اساس نمونه قرارداد مدیریت ساختمان، مدیر هر ساختمان وظیفه دارد اظهارنامه‌ای برای ساکنان بدهکار بفرستد. پس از ده روز از فرستادن اظهارنامه، مدیر میتواند تاسیساتی مانند آب، برق و گاز همسایه مورد نظر را قطع کند.
طرح شکایت و اقامه دعوی در دادگاه، در صورت نیاز، و پیگیری آن هم قدم بعدی است. این مورد هم بر عهده مدیر ساختمان است.
اجرای آسان‌تر قرارداد مدیریت ساختمان با نرم‌افزار آپارتمانا:
گرفتن شارژ و محاسبه آن در ساختمان‌های بزرگ و برج‌های مسکونی برای مدیران ساختمان چالشی است که همواره امکان اشتباه در آن وجود دارد. مدیران در چنین سازه‌هایی میتوانند با بهره‌گیری از نرم‌افزار مدیریت شارژ ساختمان، آپادانا، به دریافت آسان شارژ از ساکنان بپردازند. این نرم‌افزار از ایجاد هرگونه اشتباهی در محاسبه جلوگیری می‌کند. شفاف بودن دریافت و پرداخت‌ها در آپادانا راه را بر هر شک و گمانی می‌بندد. در فضای ابری این نرم‌افزار هم می‌توان اطلاعات لازم را ذخیره کرد.
سخن پایانی:
مجتمع‌ها و برج‌های مسکونی که از واحدها و مالک‌های مختلفی تشکیل شده‌اند، نیاز به مدیری دارند که به مسائل ساختمان رسیدگی کند. قرارداد مدیریت ساختمان هم وظایف مدیر را مشخص می‌کند. اما در عصر دیجیتال می‌توان مدیریت ساختمان را ساده‌تر کرد و دریافت و پرداخت‌ها را با اپلیکیشن‌های مختلفی انجام داد. نرم‌افزار آپادانا این کار را در حوزه مدیریت شما انجام می‌دهد.
