اساسنامه ساختمان و مجتمع مسکونی

اساسنامه ساختمان

درست است که مردم جامعه استقبال زیادی از تغییر سبک زندگی خود یعنی کوچ کردن به آپارتمان کرده است (البته به ناچار) ولی برخی از آن ها شناخت اجتماعی کافی در مورد این نوع زندگی را ندارند. اطلاعات آن ها در مورد چگونگی و نحوه زندگی در این مساکن بسیار ناچیز بوده و به همین خاطر هم با مشکلات زیادی در این ساختمان ها مواجه شده اند..

ولی امروزه آیین نامه مربوط به آن به نام ” اساسنامه ساختمان ” که به وسیله موسسات حقوقی تنظیم میگردد، می تواند یک راهنمای مناسب برای بهبود زندگی در آپارتمان ها و مجتمع ها باشد.

ارکان اساسنامه ساختمان

هر کدام از آپارتمان های مسکونی مطابق قوانین تملک و آیین نامه مربوطه میتواند دارای اساسنامه آپارتمان باشد که معمولاً به وسیله یک فرد حقوقی و به شکل مخصوص برای آن مجتمع مسکونی تهیه و نوشته شده است.

اساسنامه آپارتمان عبارت از مقررات و یا قرارداری می باشد که برای تنظیم روال کاری یک جمعیت مقرر و مشخص می شود.

مثلاً نخستین ند آیین‌نامه تملک آپارتمان‌ها به مدیریت ساختمان مربوط می شود. چنانچه بیش از سه واحد آپارتمانی در ساختمان حضور داشته باشد باید مجمع عمومی مالکان تشکیل شده ویک یا چند مدیر برای آپارتمان مشخص شود.

اغلب مدیر ساختمان را برای مدت دو سال انتخاب می کنند که می تواند از اعضاء ساکن در ساختمان و یا خارج از آن انتخاب شود.

در اساسنامه آپارتمان ها در خصوص جلسات عمومی ساختمان، قسمت های اختصاصی و اشتراکی این مجتمع مسکونی، هزینه های مشترک و یا شرایطی جهت تغییر اساسنامه هم مطالبی قید می گردد.

تنظیم اساسنامه آپارتمان مسکونی

تنظیم اساسنامه آپارتمان مسکونی شامل قوانین و مقررات خاصی می باشد که هدف تنظیم آن موارد زیر می باشد:

الف: با هدف اداره یک مجتمع مسکونی و حفظ و نگهداری تاسیسات و تجهیزات مرتبط؛ برای ساختمان اساسنامه تنظیم می شود که در آن وظایف هر کدام از اعضای مدیریت و همینطور مالکین و ساکنین آن قید شده است.

ب: غالباً اساسنامه آپارتمان جهت هر مجتمع مسکونی به شکل اختصاصی تنظیم می شود و از چندین فصل متشکل می باشد.

ج: معمولاً در فصل اول اساسنامه آپارتمان در مورد مشخصات ساختمان و زمین توضیخ داده می شود.

در فصل های بعدی اساسنامه آپارتمان درخصوص تشکیلات اداری، قسمت های اختصاصی و مشترک مجتمع، حقوق و وظایف مالکین و ساکنین، امور مالی مجتمع، هزینه های مشترک و اختصاصی و مقررات متفرقه مانند بازسازی، نقل و انقال و یا تغییر اساسنامه اطلاعاتی داده می شود.

مشخصات بیان شده در اساسنامه آپارتمان

مشخصات درج شده در اساسنامه آپارتمان و یا ساختمان به شرح زیر می باشد که تنظیم آن در اساسنامه ساختمان الزامی می باشد:

الف: در اساسنامه آپارتمان که فصل اول در خصوص مشخصات ساختمان می باشد، نخست نام مجتمع بیان شده و سپس نشانی آن به صورت دقیق درج می شود. در ادامه نیز مدت زمان فعالیت مجتمع مسکونی و اعضاء آن بیان خواهد شد و در نهایت نیز درخصوص مجتمع شرح داده خواهد شد.

ب: کلیه مالکان آپارتمان عضو مجتمع بوده و از تمام حقوق ملکیت بهره مند خواهند بود. همینطور کلیه اعضاء مجتمع در مورد اجرای کلیه تکالیف ذکر شده در اساسنامه آپارتمان و قوانین مربوط به آن باید تعهد داشته باشند.

در اینجا منظور از هدف مجتمع هم اداره امور و نگهداری، تامین و کنترل هزینه های مشترک مربوط به قسمت های مشاع و همچنین قسمت های اختصاصی ساختمان می باشد

ارکان بیان شده در اساسنامه مجتع مسکونی

1- ارکانی که یک مجتمع مسکونی را اداره می کنند عبارت می باشند از: مجمع عمومی، هیئت مدیره و بازرسان. مالکین و ساکنین آپارتمان مجمع عمومی را تشکیل می دهند که به اعتبار مالک بود می توانند در جلسات عمومی ساختمان شرکت نموده و درخصوص موضوعات اساسی آپارتمان مانند تاسیسات، هزینه و شارژ، تصویب بودجه و یا تغییر اساسنامه، انتخاب هیئت مدیره و مواردی مانند این اظهار نظر کرده و تصمیم گیری نمایند.

2- در آپارتمان ها دو نوع مجمع عمومی تشکیل می شود که عبارت می باشند از: مجمع عمومی عادی و مجمع عمومی فوق العاده.

3- مجمع های عمومی را به شکل سالیانه برگزار نموده و اغلب در تاریخ مخصوص و در محلی که از قبل تعیین شده برگزار می نمایند. ساعت، روز، محل و دستور جلسه مربوط به جلسات عمومی ساختمان به شکل دعوتنامه جهت هر واحد ارسال می گردد و اغلب یک نمونه از آن در تابلو اعلانات ساختمان هم نصب می گردد.

4- اگر نیمی از مالکین و یا نمایندگان قانونی آن ها در جلسه حضور داشته باشند، در اینصورت مجمع عمومی به رسمیت شناخته می شود. بنابراین درصورتی که اکثریت ساکنین ساختمان در جلسات مجمع عمومی حضور نداشته باشند باید جلسه دوباره در تاریخ دیگری برگزار شود.

5- در نخستین جلسه از جلسات مجمع عمومی ساختمان اعضاء هیئت مدیره مشخص می گردد که متشکل از رئیس، نائب رئیس، دبیر هیئت و خزانه دار می باشد. باید اداره جلسات هیئت مدیره با حضور رئیس و در صورت غیبت وی به وسیله نایب رئیس اداره گردد و دبیر هیئت مدیره نیز وظیفه تنظیم صورتجلسات و نگهداری از آن ها، نظارت کلی بر امور دفتر، حفظ و نگهداری اوراق و پرونده ها و دفاتر هیئت مدیره را دارد.

6- هیئت مدیره ساختمان می تواند یک مدیر اجرایی را از میان مالکان و یا افرادی خارج از ساختمان جهت اداره امور اجرایی مجتمع استخدام نموده و حقوق و تکالیف وی را مشخص نماید.

نکته: از جمله وظایف هیئت مدیره آپارتمان عبارت می باشند از: اداره امور آپارتمان، ساختمان و تاسیسات، اجرای مصوبات مجامع عمومی و برآورد هزینه و شارژ، ایجاد تعهدات در حدود برنامه و بودجه تصویب شده، تنظیم برنامه کار بودجه سال آینده و بیان آن در جلسات عمومی ساختمان، تهیه آئین نامه های اجرایی مورد نیاز آن در جلسات عمومی ساختمان برای به تصویب رسیدن و خیلی موارد دیگر.

7- پس از اینکه در جلسات عمومی ساختمان، هیئت مدیره تعیین شد، یک نفر از مالکان واجد شرایط به عنوان بازرس اصلی انتخاب می گردد و یک نفر دیگر که رای بیشتری کسب کرده، باید به عنوان بازرس علی البدل انتخاب گردد. هرموقع که بازرس اصلی استعفاء داده و یا شرایط انجام وظیفه را نداشت، بازرس علی البدل باید به جای او انجام وظیفه نماید.

8- بازرس وظیفه نظارت بر چگونگی عملکرد هیئت مدیره در مورد اجرای مصوبات مجمع عمومی و رعایت قوانین موجود در اساسنامه آپارتمان و همینطور اظهار نظر در خصوص صحت و سقم میزان دارایی های و حساب های نهایی که هیئت مدیره در جلسات عمومی ارائه می دهد، را دارد.

9- بازرس مکلف می باشد که نظرات اصلاحی در مورد وظایف خود را به صورت کتبی به هیئت مدیره اطلاع دهد و درصورتیکه پاسخ قانع کننده ای از سوی هیئت مدیره دریافت نکرد، می تواند مجمع عمومی فوق العاده را دعوت به تشکیل جلسه نماید.

10- هرموقع که هیئت مدیره یا بازرس و یا بیش از 20% کل مالکین آپارتمان تقاضاء برگزاری جلسات عمومی ساختمان را داشته باشتد، مجمع عمومی فوق العاده برگزارمی گردد که کلیه مفاد مربوط به مجمع عمومی در این مورد هم باید رعایت گردد.

باید تعداد اعضاء اصلی جلسات عمومی ساختمان و حقوق و وظایف آن ها در چند ماده و تبصره، به شکل کاملاً دقیق و صحیح در اساسنامه آپارتمان بیان گردد

بررسی امور مالی و هزینه های مشترک آپارتمان مسکونی

1- امور مالی مجتمع در چارچوب بودجه مصوب به وسیله هیئت مدیره و به صورت مستقیم زیر نظر خزانه دار انجام می پذیرد.

2- وظیفه ارائه گزارش مالی مجمع که به تصویب هیدت مدیره هم رسیده از وظایف خزانه دار بوده و باید به شکل سالانه به مجمع عمومی عادی ارائه شود.

3- هزینه های مشترک به هزینه هایی گفته می شود که جهت حفظ و نگهداری ساختمان در راستای تعمیر یا تعویض تاسیسات و تجهیزات، هزینه اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان پرداخت می گردد. هزینه های رنگ آمیزی قسمت های مشترک ساختمان مانند دیوار راهروها، نرده ها، اتاق سرایداری و غیره به هزینه های مشترک ساختمان مربوط می گردد.

4- هزینه های اختصاصی هر واحد هر واحد، با توجه به مساحت اختصاص یافته به آن واحد محاسبه و دریافت میشود. ولی برای هزینه های مشاع ساختمان، تمام واحد ها باید هزینه را به شکل برابر و مساوی پرداخت کنند.

5- درصورتی که بر اساس قانون و عرفی که امکان دارد در جلسات عمومی ساختمان مشخص گردد، بخش عمومی و مشترک ساختمان به یک یا چند آپارتمان خاص تعلق بگیرد و تنها مورد استفاده آن ها قرار گیرد لذا هزینه های آن بخش هم به عهده استفاده کنندگان آن خواهد بود. همینطور می توان قراردادی قانونی برای پرداخت هزینه ها و نحوه محاسبه سهم هر ملک بین مالکین تنظیم شود. امکان دارد مالکین میان خود به این توافق برسند که تعدادی از هزینه های ساختمانی به شکل انحصاری به وسیله گروهی از آن ها و به شکل انحصاری صورت گیرد.

7- چنانچه مالک یا مستاجر بدهی را پرداخت نکند و از پرداخت آن امتناع کند در این شرایط مدیر دارای این اختیار می باشد که خدمات مشترک ساختمان مثل سیستم سرمایش و گرمایش، برق و آب مشترک و مواردی که در اساسنامه پیش بینی شده است, را از دسترس بدهکار خارج سازد.

8- درصورتی که مدیر نتواند خدمات مشترک را برای بدهکار قطع کند و این امکان برای او فراهم نباشد، در اینصورت می تواند درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار را با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت ارائه نماید.

9- همینطور قانون تملک آپارتمان ها این اختیار را به مدیر داده است که با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار را ارائه کند و همین طور می تواند برای تاخیر پرداخت بدهی خسارت هم از بدهکار اخذ نماید.

با دوستان خود به اشتراک بگذارید
5 1 رای
امتیازدهی به مقاله
اشتراک در
اطلاع از
guest
0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها
0
افکار شما را دوست داریم، لطفا نظر دهید.x
اسکرول به بالا

نسخه ی نمایشی ویژه‌ی مدیران ساختمان پیاده سازی شده است تا بتوانند ، در کمترین زمان سامانه آپارتمانا و امکانات و گزارشات آنرا بررسی کنند.

در صورتیکه مدیر ساختمان هستید ، بر روی دکمه زیر کلیک کنید